Landsskatteretten har i to nye afgørelser af 3. maj 2019, SKM2019.294 og SKM2019.295, tilsidesat to bindende svar og fastslået, at udlejningslejligheder kan sælges momsfrit, selvom de er nyopførte, når de udelukkende har været anvendt til momsfri udlejningsaktivitet og der ikke har været adgang til fradrag for moms i forbindelse med opførelsen eller anskaffelsen af ejendommen. Afgørelserne underkender dermed Skattestyrelsens og Skatterådets hidtidige praksis.
Den ene sag, SKM2019.295.LSR, omhandlede en pensionskasse, der i 2012 gennem et selskab havde købt en ejendom og opført et nyt byggeri, som blev opdelt i ejerlejligheder. Da lejlighederne stod færdige i 2013 blev alle udlejet på sædvanlige og tidsubegrænsede lejevilkår. Der var ikke adgang til momsfradrag ved opførelsen af ejendommen, idet lejlighederne skulle udlejes momsfrit. Pensionskassen solgte selskabet, der ejede ejendommen, til en kapitalfond i 2014 og grundet en lovændring samt priserne på boligmarkedet ønskede selskabet i 2015 at sælge lejlighederne efterhånden som lejerne opsagde lejemålene. Selskabet ønskede klarhed over den momsmæssige behandling af salgene og anmodede derfor daværende SKAT om et bindende svar på den momsmæssige behandling af salget af en af lejlighederne.
Efter momsloven skal virksomheder som udgangspunkt betale moms ved salg af byggegrunde og nye bygninger, som momsmæssigt anses for nye indtil førstegangssalget efter ibrugtagning. Hvis førstegangssalget først sker 5 år efterfærdiggørelsen og bygningen er taget i brug inden salget, vil bygningen ikke længere anses for ny. Som en undtagelse hertil kan en ejendom dog sælges uden moms, hvis ejendommen udelukkende har været anvendt til momsfritaget aktiviteter, herunder boligudlejning, hvor der ikke har været ret til momsfradrag ved anskaffelsen.
Skattestyrelsen og Skatterådet anså salget af lejligheden for at være momspligtigt salg af nye bygninger, idet Skatterådet ikke fandt det godtgjort, at ejendommen var erhvervet alene med henblik på udlejning, da selskabet mindre end et halvt år efter kapitalfondens overtagelse af selskabet begyndte at sælge lejlighederne. Det var herefter Skatterådets opfattelse, at ejendommen var erhvervet med henblik på salg, hvorfor salget af lejligheden ikke var omfattet af undtagelsesreglen om momsfrihed.
Landsskatteretten ændrede Skatterådets bindende svar, idet Landsskatteretten lagde vægt på, at lejligheden faktisk kun havde været anvendt til udlejning og at selskabet ikke havde haft adgang til momsfradrag. Endvidere lagde Landsskatteretten vægt på, at udlejningen var sket på almindelige markedsvilkår uden tidsbegrænsning og uden køberet for lejeren, og salget skete til en anden end lejer i forbindelse med at lejer opsagde lejemålet. Landsskatteretten konkluderede herefter, at salget af lejligheden var fritaget for moms efter momslovens § 13, stk. 2.
I den anden sag, SKM2019.294.LSR, ændrede Landsskatteretten med samme begrundelse Skatterådets bindende svar. Denne sag omhandlede en nyopført bygning, hvor et anpartsselskab ønskede at sælge en af lejlighederne efter knap et års udlejning i forbindelse med at lejeren opsagde lejemålet. Skatterådet lagde også i denne sag vægt på, at selskabet ikke havde sandsynliggjort, at selskabet havde opført bygningen alene med henblik på udlejning, hvilket blev tilsidesat af Landsskatteretten.
Landsskatteretten har med de to nye afgørelser fastslået, at der ikke er grundlag for at opkræve moms af salget af ejendomme, der udelukkende har været anvendt til momsfrie aktiviteter. Der er således ikke grundlag for at fortolke momslovens § 13 så indskrænkende, som Skattestyrelsen hidtil har gjort ved alene at fokusere på den subjektive hensigt om varig udlejning ved salg af nyopførte ejendomme. Dette har været en bevisbyrde, der stort set har været umulig at løfte.
Konsekvensen af Landsskatterettens afgørelser er, at nye ejendomme kan sælges momsfrit, når de udelukkende har været anvendt til momsfritaget udlejningsaktivitet og der ikke har været adgang til fradrag for moms i forbindelse med opførelsen eller anskaffelsen af ejendommen.
Med Landsskatterettens kendelser er der ikke åbnet op for, at der fremover kan ske momsfrit salg til lejerne, hvilket Skatterådet oprindeligt gav tilladelse til. Det er vigtigt at holde for øje, at der skal være realitet i, at den oprindelige hensigt har været, at ejendommene er opført med henblik på udlejning for at et efterfølgende salg kan ske momsfrit.
Den ændrede praksis er gældende fra offentliggørelsen af Landsskatterettens afgørelser den 3. maj 2019. Det skal dog bemærkes, at afgørelserne fortsat kan indbringes for domstolene af Skattestyrelsen indtil den 3. august 2019.
Det må forventes, at Skattestyrelsen snarest muligt udsender et styresignal, da afgørelserne må anses for en underkendelse af Skattestyrelsens hidtidige praksis, hvorfor flere virksomheder, som har afregnet moms af sit salg, vil få mulighed for at få tilbagebetalt den uberettigede opkrævede moms.
Bachmann/Partners bistår gerne med tilbagesøgning af moms, herunder vurdering af, hvor langt I som virksomhed har mulighed for at gå tilbage.
For yderligere information kontakt gerne Diana Mønniche på tlf. 20 71 78 62 / dme@bachmann-partners.dk
Læs afgørelserne her: SKM2019.294.LSR og SKM2019.295.LSR.