Fast ejendom, vurdering og beskatning
Fast ejendom, vurdering og beskatning
Vurdering
Lovgivningen om vurdering og beskatning er afgørende ændret siden 2018.
Der er meget praksis fra Landsskatteretten og domstolene med hensyn til den tidligere lovgivning. Der er derimod næsten ingen praksis fra klageinstanserne og domstolene om afgørelser efter den nye lovgivning.
Fremover må det antages, at kendskab til planlovgivningen og forvaltningsretten bliver centralt i afgørelser om vurderingsspørgsmål.
Bachmann/Partners har mange års erfaring på begge felter og med rådgivning og bistand til ejere af fast ejendom, både private og erhverv.
Vores kerneydelser omfatter gennemgang af vurderinger og afgørelser på skatteområdet og føring af sager ved Vurderingsankenævn og Landsskatteretten og ved domstolene i sager om ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift samt ejendomsavanceskat.
Et spørgsmål, som har afgørende betydning for både grundskyld, ejendomsværdibeskatning og beskatning af avance, er ejendommens kategorisering. Er der tale om en erhvervsejendom, et parcelhus eller en landbrugsejendom? Vi har et indgående kendskab til disse spørgsmål og bistår gerne uforbindende i en indledende overvejelse om sagen.
Helt afhængig af ejendoms- og sagstype kan problemstillingerne være meget forskellige. Se nedenfor under FAQ, hvis du vil vide mere om netop din sag.
Hvad betyder de yderligere forsinkelser fra jan. 2026 for bolig - og erhvervsejendomme og deres skatter?
Myndighederne (Skatteministeriet og Vurderingsstyrelsen) har måttet erkende, at forsinkelserne på vurderingsområdet er så betydelige, at det ikke, som ellers hidtil lagt til grund, er muligt at lave endelige 2026-vurderinger af ejerboliger, så de kan danne grundlag for boligskatterne i 2027 og 2028.
Skatterne i de to år vil dermed også blive baseret på foreløbige ”vurderinger”, der reelt er indekserede værdier i forhold til 2022-vurderingerne, som også foreløbige 2024-vurderinger.
Og der tales om at genåbne klagemuligheden for 2022-vurderingerne, som en del boligejere endnu ikke har fået.
Der luftes alternativt muligheden af at fastfryse boligbeskatningen.
Vi bistår dig overfor Vurderingsstyrelsen, Skatteankestyrelsen og Skattestyrelsen.
Det er afgørende, at du fra starten af din sag får det rigtige udgangspunkt og overblik. At sagen rejses om det rigtige spørgsmål. At det vurderingen, der er det centrale, det sagen skal føres på, ikke de afledte konsekvenser skattemæssigt.
Værdiansættelsessager rejses i klagesituationen overfor Skatteankestyrelsen. Sager om ejendomsavance m.m. kører i regi af Skattestyrelsen (nogle sager starter i Vurderingsstyrelsen).
Sager om genoptagelse af vurderinger rejses overfor Vurderingsstyrelsen.
I klagesager kan Vurderingsstyrelsen komme klager helt eller delvist i møde.
Vi vurderer som rådgiver, om forslaget så er acceptabelt.
Kontakt os i dag for hjælp
Ejendoms- og udlejningsbranchen.
Mange gange kan det være en god idé at lade nye øjne se på en ejendomsporteføljes vurdering og beskatning. Måske står man overfor et generationsskifte, måske skal der af andre grunde ske omlægninger af ejerforhold m.v.
Måske har man ikke været opmærksom på den langsomme, men lovbestemte og ubønhørlige stigning i en virksomheds grundskyld og dækningsafgift.
Vi tilbyder, gerne til en fast pris en gennemgang af en virksomheds eller privatpersons ejendomme, men henblik på optimering af driften.
Med vores mangeårige indsigt i vurderings- og beskatningsspørgsmål, har vi en bred kompetence, som stadig udbygges.
Nedenfor uddybes en række af de områder, hvor vi kan hjælpe dig eller din virksomhed
Deklarationer
Før hver vurdering udsender Vurderingsstyrelsen en såkaldt deklaration, hvor man fortæller ejerne, hvilke oplysninger og konklusioner, man vil lægge til grund for en kommende vurdering.
Deklarationen er den første og bedste mulighed for at afværge forkerte og for høje vurderinger. Fejl, der opdages i denne fase er meget lettere at rette, end når vurderingerne foreligger. Bl.a. fordi man i klagefasen skal finde forhold, der ændrer vurderingen med mere end 20% for at få en ændring igennem.
Fristen for indsigelse er 4 uger fra man modtager deklarationsbrevet
Bachmann/Partners har stor erfaring med gennemgang af deklarationer og udarbejdelse af bemærkninger.
Vurderinger foreløbige
På grund af store forsinkelser i Vurderingsstyrelsen foreligger der stadig ikke aktuelle, endelige vurderinger som grundlag for beskatning. Opkrævning af grundskyld, dækningsafgift og ejendomsværdiskat vil derfor blive justeret, når der foreligger endelige vurderinger. Det kan dreje sig om nedsættelser, men det kan også indebære betydelige stigninger. Vi opfordrer derfor til megen opmærksomhed om disse foreløbige vurderinger.
Når ejere eller rådgivere henvender sig om vurderinger, man mener er forkerte, søger Vurderingsstyrelsen ofte at bagatellisere indsigelser mod de foreløbige vurderinger, fordi der jo senere kommer en klagemulighed. Man undervurder det betydelige likviditetstræk, ofte i flere år, de for høje vurderinger betyder for en virksomhed eller en families budget.
Der er ingen klagemuligheder, uanset der er betydelige fejl i mange foreløbige vurderinger, men en salgssituation er der nogle muligheder for en korrektion., fordi alt for høje vurderinger vanskeliggør salg. Bachmann/Partners har endvidere på en række erhvervsejendomme haft gode resultater med dokumenterede henvendelser til Vurderingsstyrelsen om foreløbige vurderinger, der for at citere en tidligere skatteminister var ”helt på månen” – resultatet har været betragteligt nedsatte ejendomsskatter på store ejendomme.
Vurderinger endelige
Når de endelige vurderinger foreligger – og Vurderingsstyrelsen er nu i gang med deklarationerne og de endelige 2022-vurderinger, vil mange finde deres vurderinger betydeligt for høje. Vi bistår gerne men en screening og evt. en klage. Det er vores foreløbige erfaring, at det især er grundværdierne, der er for høje. Bl.a. fordi Vurderingsstyrelsen ikke anvender ejendommens plangrundlag korrekt, og fordi styrelsen ikke har lokalkendskab i fornødent omfang.
Klagefristen er 90 dage.
Vurderinger, endelige, nye regler ved førstkommende vurdering, særligt for landbrug
Der gælder fra de første nye vurderinger nye regler for vurdering af grundværdi på landbrugs- og skovejendomme. Man går over til en gennemsnitshektar-pris på ejendommene, som bliver låst for fremtidige ændringer, men alene bliver fremskrevet efter overordnede indekstal. Det er meget vigtigt, ejerne er opmærksomme herpå, når deklarationerne kommer, fordi gennemsnitsværdier ikke fremover kan ændres, selv om de måtte være fejlbehæftede, undtagen ved tilkøb af nye arealer. I andre tilfælde er der efter første vurdering ingen klageadgang.
Bachmann/Partners råder over betydelig vurderingsfaglig kompetence på land- og skovbrug. Vi bistår gerne med deklarationer og de endelige vurderinger.
Klagefristen er 90 dage.
Klager
Det koster 1200 kr. i gebyr til Skatteankestyrelsen, at klage over vurderinger. Beløbet tilbagebetales, hvis ejeren for helt eller delvist medhold.
Som noget nyt er det fastlagt, at man kun kan få medhold i sin klage, hvis det, men anfører kan medføre en nedsættelse af den ansættelse, man klage rover med mere end 20%. Bestemmelsen indebærer, at det er yderst vanskeligt at få medhold. Vi besigtiger gerne i en klagesag din ejendom, for at lave en så omfattende og velbegrundet klage som muligt.
I klagefasen sender Skatteankestyrelsen en klage til udtalelse hos Vurderingsstyrelsen. Udtalelsen herfra kommer i høring med en kort frist. Denne fase er meget vigtig, og Bachmann/Partners har betydelig erfaring med udarbejdelse af kommentarer. Vi sikrer at fristerne overholdes.
Klagefristen er 90 dage, og en klagesag indebærer ofte indhentning af yderligere oplysninger hos offentlige myndigheder eller andre.
Det er derfor af stor betydning, at man retter henvendelse til os snarest muligt efter modtagelse af vurderinger, man er uenige i.
Genoptagelse
Er vurderinger meget forkerte, kan man under visse tids- og beløbsmæssige betingelser anmode Vurderingsstyrelsen om, at sagen, uanset klagefristen er overskredet, bliver genoptaget. Det er af afgørende betydning, at genoptagelsessager rejses meget hurtigt efter at ejeren har fået kendskab til fejlagtige oplysninger i vurderingsgrundlaget.
Beskatning
Året efter vurderingerne er foretaget, danner de grundlag for beskatning, både, når det gælder din bolig og din virksomhed.
Grundskyld, ejendomsværdiskat og skatterabat
Alle ejendomsejere betaler grundskyld. For privatboliger og sommerhuse gælder særlige regler for boligbeskatningen for de hidtidige ejere, og for erhvervsvirksomheder gælder særlige- og forskellige regler for hvor meget grundskyld og dækningsafgift må stige fra det ene år til det andet.
Bachmann/Partners har arbejdet indgående med sager om disse forhold, og kan se, om din skatteberegning er rigtig, og om der kan gøres ting for at nedsætte den.
Dækningsafgift
Dækningsafgiften fungerer nu, med de nye regler, som en forhøjet grundskyld på de fleste erhvervsejendomme i de kommuner, der opkræver afgiften.
Der er en række regler om hvilke ejendomme, der betaler dækningsafgift og hvor meget. Fx er nogle anvendelser af en ejendom fritaget for dækningsafgift, andre ikke.
Bachmann/Partners har i flere år behandlet sager om disse spørgsmål, og bistår gerne med en gennemgang af forholdene for jeres ejendomme.
Ejendomsavanceskat Generelt
Når man sælger fast ejendom, uanset om det er et parcel- eller sommerhus, en ejerlejlighed eller en erhvervsvirksomhed, er udgangspunktet, at fortjeneste er skattepligtig som kapitalindkomst med op til 42%.
Der er dog en række regler, der betyder, at skatten reduceres eller bortfalder.
For ejendomme med beboelse er det således afgørende, hvordan boligen værdiansættes i handelsaftaler, både ved køb og salg.
Afholdte forbedringsudgifter kan i et vist omfang fratrækkes, hvis de kan dokumenteres.
Ejendomsavanceskat Parcelhusreglen
Fortjenesten ved at sælge en bolig, man selv har benyttet, er skattefri, hvis grunden er under 1400 kvm.
Er grunden derimod over 1400 kvm. er udgangspunktet, at avancen er skattepligtig.
Mange falder igennem huller i disse regler.
Bachmann/Partners kender regler og undtagelser. Korrekt rådgivning så tidligt som muligt i købs- og salgsfasen som muligt er afgørende i denne situation.
Der gælder særlige regler om skattefrihed også når grunden er over 1400 kvm. Hos Bachmann/Partners har vi med stor succes ført en række sager på dette felt med store besparelser for vore klienter til følge.
Har du brug for hjælp?
Bachmann/Partners har nogle af Danmarks førende vurderings- og skatteeksperter, og vi er derfor kvalificerede til at hjælpe dig med at opnå retvisende ejendomsvurderinger og ejendomsskatter.
Kontakt os i dag for et uforpligtende møde om din sag
Kontakt os i dag for et uforpligtende møde om din sag
Uanset hvilken situation, du står i, kan vi hjælpe dig med at skabe den mest fordelagtige løsning. Vi har Danmarks bedste
team af advokater og eksperter, så du kan være sikker på at få den bedste rådgivning.
