SKAT Ejendomsvurdering
Reglerne omkring ejendomsvurdering er ændret meget de seneste 10 år. Der er kommet nye regler og begreber. Det rejser naturligt mange spørgsmål. Det er væsentligt at være opmærksom på vurderingen af ens ejendom, da det er den, der afgør beskatningen.
Ejendomsvurderingen foretages af Vurderingsstyrelsen, og den er et skøn baseret på salgspriser på boliger i området, korrigeret for forskel i bebyggelsens størrelse, materialer og alder, grundens størrelse, m.v. Den offentlige ejendomsvurdering bruges af staten til at fastsætte hvor meget boligskat, hver boligejer skal betale samt grundskyld og evt. dækningsafgift på erhvervsejendomme.
Situationen i starten af 2024.
Der er i september og december 2023 udsendt foreløbige vurderinger af ejendoms- og grundværdier for parcelhuse, sommerhuse og ejerlejligheder, det man kalder ejerboliger.
Endvidere er der udsendt foreløbige grundværdivurderinger for erhvervsejendomme, som bl.a. omfatter virksomheder, butikker, kontorer, andelsboligforeninger, private boligudlejningsejendomme og almene boliger. Vi har konstateret, at Vurderingsstyrelsen i en række tilfælde, uden samtidig at oplyse det til ejer og uden at oplyse nogen egentlig begrundelse, har ændret de allerede oplyste foreløbige vurderinger.
Samtidig udsendes der løbende deklarationer og endelige vurderinger på ejerboliger gældende for 2020.
En grundig gennemgang af deklarationerne kan mange gange forbedre kvaliteten af de endelige vurderinger.
Forkerte vurderinger
Mange af SKATs første ejendomsvurderinger er forkerte. Vurderingsstyrelsen indrømmer selv, der ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til lokalplaner og servitutter i de foreløbige vurderinger. Dog er der stadig betydelige fejl at finde i systemet, og mange boliger er, selv om det bruges et nyt system med flere data, vurderet endnu mere forkert end tidligere. Det betyder, at mange ejere skal betale for meget i både ejendomsskat og ejendomsværdiskat.
Generelt er vurderingerne forsinkede, og derfor baseres skatterne i 2024 og 2025 foreløbigt på de vurderinger, man fik adgang til i 2023. De endelige vurderinger forventes lige nu at kunne sendes ud fra 2025. Der kan herefter komme korrektioner både op- og nedad.
Likviditet og handelspriser. Mulighed for ændringer.
Hvis man mener, ens ejendomsvurdering er forkert, og man ikke reagerer, men derimod venter til 2025 eller måske 2026, når de nye vurderinger kommer, koster det direkte på likviditeten og måske en lavere handelspris på ens erhvervsejendom og eventuelt også højere dækningsafgifter. Det er først muligt at klage, når de endelige vurderinger kommer, men der er en mulighed for at ændre de foreløbige vurderinger i en række situationer, hvor der konstateres graverende fejl.
Ejendomsværdi og grundværdi
Er du boligejer, påvirker den offentlige ejendomsvurdering både ejendomsskat og ejedomsværdiskat.
Ejendomsskatten (som også kaldes grundskyld) betales til den kommune, ejendommen ligger i.
Ejendomsskatten udgør en bestemt promillesats af den grundværdi, Vurderingsstyrelsen når frem til.
Ejendomsskatten varierer fra kommune til kommune. Indtil 2028 er der i lovgivningen et loft over grundskylden.
Beskatningen sker på grundlag af 80% af vurderingsbeløbet.
Ejendomsværdiskat af ejendomsværdien adskiller sig fra ejendomsskatten, idet ejendomsværdiskatten beregnes ud fra ejendommens samlede værdi, altså både grund og bygning. Ejendomsværdiskatten betales til staten og udgør 0,51% af beskatningsgrundlaget op til 9.200.000 kr. og 1,4% af den overskydende værdi.
Skatterabat
Hvis man har ejet sin bolig før 2024 og fortsat gør det, opnår man en særlig skatterabat, som betyder at den samlede boligbeskatning er fastfrosset, med mindre vurderingen stiger, eller kommunen hæver grundskyldspromillen.
Bachmann/Partners bistår dig med at gennemgå dine boligskatteforhold, herunder om skatterabatten er korrekt.
Stigningsbegrænsningsværdi
På erhvervsejendomme er der ingen skatterabat, der er derimod fastsat en stigningsbegrænsningsværdi.
Klage over ejendomsvurdering
Helt usædvanligt er det besluttet, at der ikke kan klages over en foreløbig ejendomsvurdering. Hverken på boliger eller erhvervsejendomme. Men du kan få Bachmann/Partners til at gennemgå din sag, hvis du mener, din ejendomsvurdering er forkert. Med vores vurdering som bilag står du stærkere, når den endelige ejendomsvurdering kommer, og du der kan klage. Herefter bistår vi også gerne, hvis din sag ender i en reel skattesag.
Hvis du ønsker at klage over din ejendomsvurdering, koster det et klagegebyr på 600 kr. eller 1.200 kr. alt efter sagstypen. Klagegebyret bliver helt eller delvist tilbagebetalt, hvis du får medhold i din klagesag.
Landbrug
For landbrug gælder særlige regler, som man skal være meget opmærksom på.
Dels på om Vurderingsstyrelsen overhovedet mener, der er tale om en landbrugsejendom, dels på de værdier, man er nået frem til.
De foreløbige vurderinger kan indeholde meget store tillæg, hvis styrelsen mener, ejendommen kan anvendes til andre ting. Selv om det måske begrundes med forældede planer og tilladelser.
I den endelige vurdering er måske indeholdt forkerte værdier af råstofforekomster, og værdien af produktionsjord vil alene kunne påklages ved den førstkommende vurdering. Herefter sker der en årlig fremskrivning, der ikke mere kan klages over. Så ejeren er herefter låst.
Lad Bachmann/Partners gennemgå din ejendomsvurdering
Selvom det på nuværende tidspunkt oftest ikke er muligt at klage, så er det altid en fordel at få én af landets bedste skatteadvokater til at gennemgå din ejendomsvurdering. Hos Bachmann/Partners har vi samlet et hold af Danmarks bedste specialister, og vi står gerne bag dig, hvis din ejendomsvurdering er ramt skævt. Vi har succes med at få nedsat tidligere foretagne vurderinger og opnå tilbagebetaling af for meget betalte ejendomsskatter og dækningsafgifter.
Priser
En gennemgang/screening af en ejerboligejendom og vurderingen koster 6.250 kr. inkl. moms. For erhvervsejendomme fastsættes prisen også konkurrencedygtigt, men ud fra de konkrete forhold.
Vi har kontorer i København, Aarhus og Aalborg, så du altid kan søge rådgivning hos en ekspert nær dig. Kontakt os i dag på telefon +45 33 23 90 90 eller på mail: pep@bachmann-partners.dk.